Kui hakati ehitama uut linna Brazili, ohkas üks tuntud arhitektuuriteadlane – siin ei hakka kunagi kõlama sambarütmid. Detailplaneeringu punasest laigukesest ei pruugi tekkida eliitlasteaeda ega kultuurikeskust. Ei toimi see asi nõnda. Seepärast ongi huvitavad ajaloolised linnad – nad on kihilised. Iga ajastu on sinna oma jälje lisanud, asjad on paika loksunud ja oleks masendav, kui meie aeg sinna midagi juurde lisada ei saaks.

Aega peab olema. Eri etappidel mõjutavad teda isesugused tegurid, eri etappidel on talle ise ootused. Lisaks subjektiivsed arvamused. Üks tahab elada kivilinnas, puud tekitavad temas allergiat ja liiklusmüra on tema hällilaul. Teine tahaks kesklinnas elades metsa seest merele vaadata. Kolmas tahab panoraami 25. korruselt ega talu enda ümber teisi ning protestib iga kõrgema asja vastu. Neljas spekuleerib pinnaga, tahab palju raha ja kohe.

Ei saa salata, totalitarism on loonud vägevaid linnu, tõelisi lõpetatud komplekse, usk ja andumus aga ennenägematuid pühamuid ja püramiide. Kõige selle taga on julged otsused, kõva käsi, ennekõike aga tsentraliseeritud ressursid ja soov end ajalukku jäädvustada.

Meie oleme Eestis läinud demokraatia teed, ka tema väikluses ja viletsuses, mille ilminguks on vaidlused, kohtuasjad, ka ajalehtede külgedel vahel nähtud subjektivism ja skandaalsed veerud. Tublid algatused moonduvad selles mängus vahel mõtte kaotanud absurdiks, kui mitte kuritegelikuks käitumiseks.

Et Tallinn on kole ja ebamugav? Ometi on siia tung, küsitluste järgi hindab suurem osa inimesi uusehitusi kenaks. Rahulolevad ei protesteeri. Vanalinna võlu on vahelduses, mastaabis, struktuuris. Ka kunagises vaesuses, mis ei lubanud radikaalseid linnaehituslikke ümberkorraldusi. Ikka tasa ja targu. Praegu aga on suurte muutuste aeg. On kiire.

Nagu neid muresid veel vähe oleks – uue aja sünnitis valglinnastumine kummitab kui tont ning tekitab aina uusi probleeme. Seesama eestlaste igipõline unistus – vaba mees omal maal, keset metsi omas majas. See realiseerub tänapäeval aga puupulkadest ja papist hütis keset põldu, kus tuul keerutab tolmu ja kilekotte ja lähima kioskini on mitu kilomeetrit.

Pere mõlemad autod on pidevalt sõidus, et last kunstiringi ja kooli viia, ummikutes mugitakse võileiba ja sätitakse soengut. Vaba aega sisustatakse hästi lõhnavates kaubakeskustes. Kuni laps ei soovi enam, et emme ööklubisse järele tuleb. Elu jooksul inimese ruumivajadused muutuvad. Sellega pole meil veel kohanetud. Puudub üüriturg, ka pensionäridest ja noortest emadest on sunniviisil tehtud omanikud, kes peavad orienteeruma torustike remondis ja kortermaja laenukoormuse üle otsustamisel. Pole valikuid.

Vigade ennetamisest rääkides – praegu kasutab linn juhtimisel ja planeerimisel küll modelleerimist, aga üsna piiratult ja harjumuspäraselt: ehitusprojektide visualiseerimine, liiklusvoogude prognoosimine. Maailm aga muutub ja esitab järjest uusi katsumusi. Näiteks sai hiljuti aktuaalseks tõusuvee-teema.

Aga selle kajastus meie linnaplaneerimises? Kas keegi oskab öelda, kuidas mõjub linna liiklusele ja sotsiaalsetele protsessidele bensiinihinna edasine tõus? Kuhu tekivad uued slummid?

Suurlinnade endiste trendikate kvartalite tühjadel tänavatel hulguvad narkomaanide kambad, jõukate linnaosasid ümbritsevad kõrged müürid, monofunktsionaalsed ärikvartalid langevad õhtuti vandaalide kätte. Mitmeid selliseid stsenaariume saaks ehk planeeringutega mahendada. Ent siis peaks linn olema ise peremees.

Kõiki planeerimisastmeid üleriigilisest planeerimisest detailplaneerimiseni peab seaduse järgi teostama riik või omavalitsus oma kulu ja kirjadega, et muu hulgas tagada, nagu seadus ütleb, võimalikult paljude ühiskonnaliikmete huvisid arvestavad tingimused keskkonna kujundamiseks.

Hoone projekti tellib ja maksab kinni aga hoonestaja. Nii on ideaalis. Piir planeerimise ja ehitusliku projekteerimise vahel ongi ühtlasi piir avalike ja erahuvide vahel.

Tugeva üldplaneeringuga kaasneb õiguspärane ootus ehitusmahu osas. See omakorda korrastab turgu ja tekitab maa ostu puhul kindlust. Peaksid olema kindlad mõned väga lihtsad asjad – tänavajoon, kvartali tihedus, hoonete mahud. Üldised reeglid. Selles suunas töötatakse.

Paraku on probleem keeruline – enne omandireforme olid tulevikuvisioonid ja ehitusõigus määramata, nüüd kaasneb piiramisega omandiõiguse riive. Samas – mida aeg edasi, seda raskemaks läheb. Inimeste õigusteadlikkus kasvab, kinnisvarahinnad tõusevad ja ringluses on palju raha. Kinnistu hinna aga määrab lubatav ehitusõigus, mis sõltub planeerimisest. Surve omavalitsusele on tohutu.

Ehitusõiguse andmisega luuakse lisaväärtus kinnisasja omanikule. Ehitusõigusi jagab omavalitsus. Uut ehitusõigust tuleks mitte kinkida, vaid õiglase hinna eest müüa. Paljudes maades on maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine maksustatud.

Mitmel pool on see tuntud kui parenduslõiv (mõnel pool alusetu rikastumise piiramine) ja selle suurus varieerub, olles kohati kuni pool sellest, mille võrra krundi väärtus (ilma hooneteta) kosub. Saadud raha tuleks eelkõige kasutada kõrgema astme planeerimisprojektide rahastamiseks, samuti teede- ja munitsipaalehituses, infrastruktuuri rajamiseks. Siis ei peaks lapsi läbi pikaks veninud linna kooli vedama.

Arendaja aga tunneb, kuidas võõras käsi tema rahakotis sorib, ja otsib teisi võimalusi. Krundiomanik või arendaja saavad ehitusõiguse riigilt nagu kingituseks. Kui uskuda, et ehitamist võetakse eelkõige kasumi saamise pärast ette ja eeldada, et iga ehitatud ruutmeeter peaks kasumit andma, on selge, et mida rohkem ruutmeetreid ja mida parema otstarbega, seda suurem on kasum. Ja seda suurem ka kingitus.

Linnaruumis tähtsad objektid peavad olema innovaatilised, nende järgi hakatakse tulevikus hindama meie aega. Arhitekt vastutab oma loomingu eest, ta ei ole anonüümne. Majad ei asu tühjuses.

Rõhutan aina, et kunstile tuleb peale maksta, optimeerimine viib hallusele. Ükski seadus ei tegele iluga, aga inimene võpatab, kui ilusat näeb. Ta tunneb ära. Avagem silmad. Piisab vaid pilguheitmisest aknasse, et näha, kui palju kaunist on meie ümber!

Mõned postulaadid, mis on ammu teada:

• Linn peab tegelema temale kuuluvate maavalduste suurendamisega.

• Linn peab oma maid enne hoonestusõiguse seadmist ise planeerima, looma inimestele erinevaid võimalusi kodu rajamiseks terviklikult arendatud piirkonda.

• Linn ei tohiks oma maid müüa, eriti ilma planeeringuta.

• Riik peab kehtestama parenduslõivu.

• Tuleb luua planeeringute analüüsi- ja monitooringusüsteem.

• Poliitikute s.o linna volikogu põhiline roll peab olema linna arengumudelite väljatöötamine, linna planeerimine, keskkonna kvaliteedi tõstmine, sisuline töö selle kallal.

Netikommentaare Rein Ahase artiklile «Uusasumite valud»

Kogu selle loo mõte on vaikselt-viisakalt tähelepanu juhtida sellele, et ettevõtjast arendaja ei ole püha lehm, vaid midagi peaks siiski toimuma ka valla ja riigi tasandil. Eestis on aga kahjuks nii linnade peaarhitekt kui ka valdade arhitektid vaid tehnilisi tingimusi kinnitavad ametnikud. Linna planeeringus otsustav funktsionaalne ja kujunduslik kaasarääkimine on neile tabu. Mis teha, elame vahendusfundamentalismi tingimustes. Ja vahendusfundamentalism, nagu iga teinegi fundamentalistlik ühiskonnakorraldus (islamifundamentalism, kommunism) toimib ainult ühiskonnavaenulikuna, ühiskonda kui tervikut hävitavalt.

Üleskutse rööbastranspordi arendamisse kõlab aga nagu pilge, kui mõelda elektriraudtee kaasamisse linnatransporti. Nõmmelaste rongikasutus on suudetud peaaegu välja suretada, see on vähendanud samuti Tondi trammiliinide kasulikkust. Kuidagi ei taheta leida võimalust elektrirongi kaasamiseks ühtsesse piletisüsteemi. Ei kasutaks ju linna piires rongiga sõitja samaväärselt teistega busse-tramme, aga tema maksudest arvatav dotatsioon ei soodusta tema sõite.

Tõnu Ploompuu

Lause kiirest rööbastranspordist on küll täpselt minu mõte. Hea, et on ka mõtlevaid inimesi, kes ei pea tähtsaks maanteede eelisarendamist. Teeliiklusest SÕLTUMATU rööbastransport ongi ainuvõimalik lahendus. Tallinna ja Harjumaale sobiks kõige paremini kergraudtee, mida on küll kallis rajada, kuid see-eest oleks see siin vägagi efektiivne. Vahemaad on suhteliselt lühikesed, nii et üle 100 km/h liikumise järgi pole niikuinii vajadust. Loomulikult peab moderniseerima ja ühtsesse liinivõrku kaasama praeguse elektriraudtee ja trammiliinid. Igal juhul on kõige tähtsam asjaolu SÕLTUMATUS teeliiklusest. Praegu seisavad ju trammid mitmel pool koos autodega ummikus, rääkimata foori taga kaotatud ajast.

Kurb on tõesti vaadata neid kõrgharidusega noori ja edukaid, kes ostavad elamise madaltihedas asumis, kus lastel on liikumiseks ainult nende oma aed. Ja veel põhjendavad seda valikut laste paremate elutingimustega. Sellistest asumitest võrsunud noored on kindlasti vähem ajateenistuskõlblikud kui mujal kasvanud lapsed.

Suured magalad ehitatakse muidugi ka liiga täis. Arendajad võiksid arendada 10% reeglist lähtuvalt, nii et igas asumis ja kvartalis oleks ainult kuni 10% pindalast kaetud ehitistega.

Kui neid tingimusi ei ole täidetud, siis jääb see asum esmaostjatele ajutiseks paigaks ja asum slummistub.

Miks ei räägi loo autor kinnisvaramullist? Kas ta tõesti usub, et maja on keskklassile kättesaadav nagu mujal Euroopas?

Lihtne abielupaar, kus mõlemad saavad mediaanpalga ja keskmise palga vahelist tasu, ei suuda pärast oma väikse korteri mahamüümist 4 miljoniga pisikest kipsmaja osta.

Sama probleem noortega. Miks peab väikese lagunenud korteri ostmiseks 30 aastat panka orjama ja esimesed aastad oma võimete piiril laenu tagasi maksma. Vaestele pole aga see korter üldse kättesaadav. Hinnad on ikka need, mis noored siit ära ajavad.