Miljon krooni – eestlase peenraha
17.09.2007 00:08
Aadu Oja, investeerimisettevõtte Avaron partner
Veel seitse-kaheksa aastat tagasi oli miljon krooni justkui suur raha, milleni jõudmine oli paljudele unistuseks ning veel rohkematele kättesaamatuna näiv utoopia. Mitu aastat pärast Venemaa 1998. aasta kriisi pakuti investoritele kinnisvaraobjekte ning ka väiksemaid firmasid, mille eest rohkem ei küsitudki kui üksainus miljon. Paljude huvitavate äriprojektide hind oli veelgi madalam. Sellel ajal tundus aga miljoni krooni leidmine mõne ettevõtmise alustamiseks või projekti ülevõtmiseks pea võimatu ülesandena. |
| |
|
 |
Kinnisvara kiire kallinemine tegi suure osa rahvast miljonärideks või miljonilaenu all ägavaks laenuvõtjaks.
Foto: Peeter Langovits |
|
|
|
Järgnes Eesti ühtlustumine Euroopa majanduskeskkonnaga, algas madalate laenuintresside ja pankade agressiivse laenupoliitika aeg. Selle tulemusena jõudsime mõne aastaga olukorda, kus piisava tagatise olemasolu korral sai miljon krooni Eesti keskmisele perele kättesaadavaks. Pere ei paigutanud seda raha äriprojektidesse, vaid suunas selle eelkõige oma elamistingimuste parandamisse ja tarbimisse. Hästi läks ettevõtetel, kelle äri oli rajatud siseturu kasvust tekkiva nõudluse rahuldamisele.
Lisaefektina läksid järsule tõusule kinnisvarahinnad. Pea igaüks, kes omas pealinnas kinnisvara, oli äkitselt miljonär. Kellel kinnisvara polnud, võis minna panka ja miljoni laenata.Üha enam inimesi ostis korteri selleks, et see kasumiga edasi müüa.
Maalime musta pildi
Nagu aktsiaturud, käitub ka meie väike ja kiire kinnisvaraturg muutuste ajal üliemotsionaalselt. Inimeste ootused oma vara suhtes on nagu pendel, mis käib pidevalt ühest äärest teise. Ootuste pendel ei püsi pea kunagi keskpunktis. Praegu oleme liikunud ülioptimistlikust faasist pessimistlikusse. Kui hindade järsu tõusu periood lõppes, siis hakati maalima musti pilte kohe saabuvast kinnisvarakrahhist, millist keegi varem näinud pole.
Tõepoolest, ei pea omama palju ettekujutlusvõimet, et selline must pilt kokku panna. Mitmed arenenud majandused on sellisest tsüklist läbi käinud.
Ulatuslikuma kinnisvarakriisi võiks näiteks esile kutsuda tagasilöök Skandinaavia pangandussektoris. Meie pangad on valdavalt põhjamaiste pankade omanduses. Kujutame ette olukorda, kus Skandinaavia emapangad on näiteks ostnud hapuks läinud Ameerika kinnisvara tagatisega rämpsvõlakirju sellises mahus, et nad satuvad raskustesse ning peavad tegevuse jätkamiseks oluliselt oma portfellide riske vähendama. Võib-olla osutub sellises olukorras vajalikuks Baltimaade laenukraanide täielik kinnikeeramine või koguni olemasolevate suurema riskiga laenude tagasi kutsumine.
Sellise stsenaariumi käivitumine tooks nii Eestis kui ka teistes Baltimaades kaasa suurema kriisi mitte ainult kinnisvaras, vaid terves majanduses.
Krahh tuleb väliskeskkonna halvenemisega
Kõigepealt läheks pankrotti enamik kinnisvaraarendajaist ja ehitusettevõtetest ning raskustesse satuksid ka teised selle valdkonnaga seotud ettevõtted. Selle tulemusena suureneks tööpuudus ja inimeste palgataset kärbitaks oluliselt. Sissetulekute vähenemine viiks omakorda selleni, et suur osa kodumajapidamistest ei suudaks enam tagasi maksta oma laene.
Ettevõtete pankrottide ja kodumajapidamiste makseprobleemide tulemusena võivad pangad sattuda suurtesse raskustesse, osa neist võivad minna ka pankrotti. Sellise stsenaariumi puhul oleks tõenäoline, et kõigi Balti riikide valuutad devalveeruksid 25–35 protsendi ulatuses. Kinnisvarahinnad langeksid ilmselt üle 50 protsendi.
Leebe stsenaarium on tõenäolisem
Sellise ulatusega majanduskriisi toimumise tõenäosus ei ole null. Sarnane olukord tekkis 1990. aastal Soomes Vene turu kokkukukkumise tagajärjel.
Praegu Eesti kinnisvaraturul toimuvat ei saa nimetada krahhiks, vaid pigem kasvu aeglustumiseks. Aeglustumine on igati tervitatav nähtus, sest kinnisvarahindade kasv samas tempos viiks lõpuks kindlasti krahhini.
Krahhiks võiks pidada olukorda, kus kogu kinnisvara hind langeb 30–40 protsenti, mõnedes riikides on see langenud ka rohkem. See, et praegu on meil seismas mingisugune hulk kinnisvara, mille hind on jäänud poole aasta tagusele tasemele või langenud viisteist protsenti, ei tähenda veel tingimata kinnisvarakriisi.
Paljude kinnisvaraobjektide müügihinnad pandi aasta tagasisellisele tasemele, kus tehinguideriti ei toimunud ja kuhu hinnad tegelikult ei jõudnud. Nendelt tasemetelt hinnad loomulikult langevad, ilmselt satuvad mõned arendajad turu jahenemise käigus raskustesse ja lähevad pankrotti, aga see on täiesti tavaline nähtus.
Ilma väliskeskkonna halvenemiseta jääb kinnisvarakrahh tõenäoliselt ära. Kui laenukoormuse suurenemine jätkub aeglasemas, mõõdukas tempos, siis ei pruugi lühiajaliselt midagi juhtuda.
Need eluasemed, mis on tänaseks nii-öelda üle toodetud, ostetakse kasvava majanduse tingimustes ära lähema pooleteise-kahe aasta jooksul. Suurem osa professionaalsetest arendajatest ja ehitajatest on juba oma uued projektid seisma pannud ning jätkavad arendamist mõne aasta pärast.
Milliste ohtudega peaks arvestama?
Eespool kirjeldatud must stsenaarium ei pruugi kunagi käivituda, kuid ei saa väita, et selle käivitumise tõenäosus oleks null. On selge, et majanduskeskkond muutub võrreldes paari eelneva aastaga keerulisemaks.
Arvestama peaks eelkõige sellega, et tööjõuturul ei pruugi olla tulevikus enam sellist nõudlust nagu viimastel aastatel. Inimesed peaksid olema valmis olukorraks, kus üks perekonnaliige võib olla sunnitud minema madalama palgagatööle või kaotada töökoha. Peale selle tuleb toime tulla ka kõrgemate laenuintressidega.
Sellisteks mustadeks päevadeks võiks tekitada endale sääste, millega suudetakse täita kohustused pankade ja liisingufirmade ees. Säästude paigutamisel võiks pikemaajalised hoiused teha pigem eurodes.
Erinevad stsenaariumid on võimalik oma panga laenuhalduriga läbi mängida – katsetada paberi peal erinevaid intressitasemeid,et intresside võimaliku tõusu korral hinnata laenumakse suurenemist. Samuti tuleks laenulepingusse lisada võimalus saada vajadusel maksepuhkust.
On üsna tõenäoline, et saabub aeg, kus miljon krooni tundub taas suurema summana, kui see oli veel aasta või kaks tagasi, laenubuumi haripunktis. Majanduse aeglustudes kehtib ikka ütlus – cash is king. |
|
|
|
|
Vanemad uudised.