Viimasel ajal on leheveerud täis kinnisvarateemalisi arvamusartikleid, mille seas on nii optimistlikke kui pessimistlikke. Eesti kinnisvarahindu võrreldakse erinevate Euroopa riikide hinnatasemetega, näiteks tulevad meelde Brüssel, Cannes, Berliin, mis on esinenud võrdusobjektidena Tallinna kinnisvarahindade kritiseerimisel. Väidetakse, et Eesti kinnisvarahinnad on liigselt kõrged ja turg ülekuumenenud.

Samal teemal: Raul Kalev: Kui vahendaja on kuningas ehk millest kerkisid kinnisvarahinnad

Külastasin hiljuti ka Saksamaad, kus tutvusin põhjalikult Berliini kinnisvaraturuga. Kirjeldatud Londoni korteri hinna eest oleks võinud Berliinis osta kümmekond 1000 ruutmeetri suurust üürimaja ehk ca 200 korterit. Ostuhuvi sellise kinnisvara vastu on Berliinis suhteliselt tagasihoidlik.

Tekib küsimus, kuidas need Euroopa riigid saavad olla kinnisvarahindadelt ja turuaktiivsuselt niivõrd erinevad. Kusjuures aktiivne on turg, kus hinnad kõrged ja turul kus hinnad madalad, suhtutakse kinnisvarainvesteeringusse ülima skeptilisusega. Julgen väita, et kinnisvarahinnad on lokaalse iseloomuga ja eelkõige mõjutavad kinnisvarahindu kolm asjaolu.

Esiteks üldine majanduspoliitika, st kas riigi majanduskeskkond soosib ettevõtlust ja milline on kohalik maksusüsteem. Inglismaal on firmad, mis teenivad tulu mujal, maksudest vabastatud. See on üks põhilisi tegureid, miks suure Venemaa oligarhid ja paljude teiste riikide ülirikkad on oma peakontorid just Londonisse sisse seadnud ning tegutsevad maailmas Inglismaal registreeritud ettevõtete alt. Samas on suurimad tarbijad ja kinnisvarainvestorid just Londonis. Saksamaal on riiklikult kehtestatud tulumaksukohustuseks 27 protsenti. Näiteks Berliinis on kehtestatud lisaks linnamaks, mille alusel peavad ettevõtjad loovutama linnale veel 12 protsenti teenitud tulust. Kokku on tulumaksukohustus Berliinis tegutsevale ettevõttele 39 protsenti. Tundub, et lihtsam on elada sotsiaalabist, kui tegeleda normaalse ettevõtlusega. Eesti üldine majanduspoliitika on olnud ettevõtlust soosiv, ettevõtete tulumaksuvabastus on toonud meile palju välisinvesteeringuid ning andnud võimaluse jõudsaks arenguks.

Teiseks ülimalt oluliseks faktoriks kinnisvarahindade kujundamisel on riigis tegutsevate krediidiasutuste laenupoliitikal. Ehk kas laenu saab või ei saa. Kas riik soosib laenamist, pakub välja maksuvabastuse laenuintressidelt, annab lisatagatisi omavastutuse osas ning millised on krediidiasutuste intressid, laenuperioodide pikkused jms. Inglismaal on uue kodu ostmisel võimalik laenu saada lihtsalt ning võib-olla liigagi lihtsalt. Meenub raadiost kuuldud lugu, kus keegi naisterahvas tellis krediitkaardi oma kassile ning pank saatiski, kontrollimata, kas tegemist inimese või loomaga. Saksamaal on laenusaamine keerukas protsess. Uue kodu ostu finantseerib pank keskmiselt 50 protsendi ulatuses. Klient peab olema pangale tuttav, maksejõulisust kontrollitakse sakslasliku pedantsusega. Kinnisvara arendamiseks on alustaval ettevõttel praktiliselt võimatu laenu saada. Ettevõttelt nõutakse 3-aastast tulemuslikku ajalugu. Eestis on olnud üldine krediidipoliitika üks turu liikuma panevaid jõude. Laenu võtmist on toetatud riigi poolt. Intressid on olnud madalad, laenuperioodid pikad. Ettevõtlust kinnisvaravallas on krediidiasutused samuti soosinud.

Kolmandaks teguriks on inimeste ettevõtlikkus ja usk helgesse tulevikku. Näiteks London on tõusnud maailma ärimekaks, möödudes viimaste uuringute põhjal ka New York´ist. Londonis elu keeb, inimesed on ettevõtlikud ja optimistlikud tuleviku suhtes. Inimesed usuvad, et helge tulevik on kinni nende enda arengus, vajaduses edasi liikuda. Ka riik soosib sellist mõtteviisi. Berliinis on tunda paigalseisu. Inimesed ei taha tegeleda ettevõtlusega. Populaarne on olla riigiametnik või elada hipilikult tänases päevas, muretsemata tuleviku pärast. Sakslased on harjunud korterit üürima, mitte omama. Kinnisvara omamine on pigem suur risk ja kohustus, mitte aga hea investeering.

Liidukantsleri Angela Merkeli uus poliitika on lubanud alandada riigis inimeste maksukoormust (aastaks 2008 riiklik tulumaks 17 protsenti). See on toonud kaasa uued lootused kohalikes elanikes ja välimaalastes, kes Berliini investeerimisest huvitatud. Kinnisvaraturg on võtnud juba hindades suuna üles ning ka inimesed räägivad uutest ettevõtmistest ja ideedest, mida teoks teha.

Eesti inimesed on uskunud oma riigi võimekusse. Oleme olnud julged, avatud väljakutsetele, ettevõtlikud. Paljud on otsustanud osta uue kodu ning võtnud selleks pangast pikaajalist laenu. Kui Eesti majanduspoliitika oma kurssi ei muuda ning ettevõtted püsivad, laienevad, otsivad uusi turge ja ekspordiväljundeid ning kui pangad usaldavad kodanikke, annavad krediiti uute kodude rajamiseks ning intressid ei tee tiigrihüpet, samuti kui inimeste usk Eesti riiki ja selle helgesse tuleviku säilib, siis õitseng jätkub. Kinnisvarahinnad püsivad siis stabiilsed ja jätkub üldise majanduskasvuga sarnane tõus.