| Viljar Arakas on koos oma meeskonnaga täna-homme oma ettevõtet tutvustaval road-show'l New Yorgis, kust ta ka Postimees Online'i lugejate küsimustele vastas.
Milliseid arenguid prognoosite Eesti kinnisvarahindadele?
Tervitused kõigile hommikusest New Yorgist!
Turu keskmistest numbrites iseloomustab dünaamikat pigem stabiilsus. Pakkumiste maht on palju tõusunud ja potentsiaalsetel ostjatel (keda minu hinnangul jäktub piisavalt) on rohkem aega valida erinevate projektide vahel. Seega hakkab lõpuks Eesti kinnisvaraturul maksma projekti asukoht ja kvaliteet. Nõudlus kvaliteetse kinnisvara järgi püsib kõrge
Mul on tunne, et börsile tulevad ettevõtted (näiteks Ekspress Grupp) alles siis, kui ettevõtte kiire areng on peatumas ja omanikud soovivad oma osaluse eest suuremat summat teenida. Kas see on nii ka teie puhul, arvestades kinnisvarabuumi lõppemist?
Kui Te vaatate pakkumise struktuuri, siis näete, et Arco Vara on uut raha kaasamas, et minna nendele turgudele, kus on oodata jätkuvalt suurt kasvu. Kui nimetada Eesti tänast olukorda kinnisvarabuumi lõppemiseks, siis me võime turult leida meie aktsionäride jaoks huvitavaid ehk odavaid arendusprojektide ostuvõimalusi.
Minu arvates tormavad osad ettevõtted börsile sellepärast, et laenuraha on läinud kalliks ja lähiaja kasumilootus nullilähedane, st. aktsiate tagasiostmine poolmuidu pole probleem (luigetrikk).
Bulgaaria-Rumeenia-Ukraina on muidugi ahvatlevad, palju annaks erastada-ärastada, kuid selleks et saada tegijaks peaks toppima kohalikele võimumeestele miljardeid pistist. ei lähe sealkandis suur business nii lobedalt kui kohalikul sissemääritud turul, kus igas omavalitsuses käpp sügaval sees.
Majandusnäitajatega manipuleerimine on lollide püüdmiseks. müüa ära paar head krunti, mis omal ajal võileiva hinna eest muretsetud, ja näidata 500mlj käibe juures 50% kasumit, pole eriti tõsiseltvõetav. Igaüks teab ju, mis tegelikult turul toimub.
Saan aru, et tegemist on pigem seisukoha kui küsimusega ja seepärast pikemalt ei kommenteeri.
Kas dividende makstakse tulevikus ja mis on selle oodatav suurus?
Arco Vara dividendipoliitika on kirjeldatud meie emissiooniprospekti 52 leheküljel. Lühidalt öeldes on meil plaanis jätkata 15% brutodividendide maksmist ettevõtte majandusaasta puhaskasumist.
Millised on Arco Vara peamised tugevused võrrelduna sarnaste ettevõtetega piirkonnas?
Meie peamine tugevus ja unikaalsus on meie ärimudelis. Uutele turgudele minnes avame me kõigepealt kinnisvara vahendusbüroo, mis hakkab tegutsema kohalikul jaeturul kinnisvara vahendusteenust pakkudes. Oluline on see, et me ehitame kohalikud bürood üles kohalikele inimestele. Kui me tunneme ennast turul juba piisavalt kodus ja saame aru kuidas turul asju aetakse - mõtlen siin peamiselt kirjutamata reegleid, mis eksisteerivad igal turul, hakkame tegelema ka arendusega ning ostame sisse krunte. Oluline on see, et krunte ostavad sisse meie kohalikud inimesed, sest välismaalastelt eeldatakse 20-30% kõrgema hinna maksmist. See praktika on levinud kõikjal.
Kas kaasatud omakapital liiga kallis pole, et arendada uusi projekte? Omakapitali nõutud tootlus/hind jääb maailmas 15-30 protsendi vahemikku, kuid pikaajalise laenuraha aastase intressimäär kusagile 6-9 protsenti. Talupoja mõistus ütleb, et pigem kasutada laenuraha arenduseks. Milline on arendusprojektide vahendite struktuur?
Vastab tõele, et kinnisvaraarendus ettevõtteid iseloomustab suur laenukoormus ja laenuraha kasutatakse väga aktiivselt. Selles suhtes on Arco Vara laenukoormus madalam, kui meie sektoris tavaks on. Meie finantsvõimendus on 2006. aasta lõpus ca 60% kohustusi ja 40% omakapitali. Samas pelgalt ainult laenuraha peal ühtegi projekti ei tehta.
Mis on oodatavad projektide net-margin ehk puhas kasumimäär 5 aasta lõikes? Kuidas kaitstakse ennast tõusvate tööjõukulude ja materjalide hindade eest?
Meie ajalooline puhasmarginaal on olnud väga kõrge tänu kinnisvaraturu arengutele. Meie marginaalide langus saab tulla peamiselt ehitushindade tõusust kuna portfellis olevad maaüksused oleme soetanud tänases mõttes väga heal hinnatasemel. Eestis on ehitushinnad hüppeliselt kasvanud, kuid usun, et see kasv stabiliseerub ja edasine kasv on mõõdukam.
Ametliku Maaameti statistika järgi on võrreldes aprilliga mai kuus Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind langenud 2000-3000 krooni. Kas prognoosite sellise trendi jätkumist?
Pikas perspektiivis ei prognoosi. Pigem hakkavad turul eristuma hea ja madala kvaliteediga projektid. Turule on tõesti tulnud palju ebakvaliteetset pakkumist, mis tähendab, et projekt asub kas vales kohas või on madala ehituskvaliteediga ehitatud. Selles sektoris on oodata ka hinnakorrektsiooni.
Kuidas teenisite oma esimese miljoni ja kas ausalt?
Palgatööga, maksud makstud ja seega ausalt.
Kuidas on läinud roadshow välismaal? Kas välisinvestorid näitavad firma vastu huvi üles? Millised on olulisemad probleemid mille kohta nad küsimusi esitavad?
Reaalne huvi selgub järgmine nädal, kuid meie ajagraafikud on olnud äärmiselt tihedad ja kohtumisi hommikust hilisõhtuni täis. Arvestades kohtumiste hulka ja valitsevat meelsust, ei saa kuidagi öelda, et huvi ei tuntaks. Peamised küsimused tõstatuvad markomajanduslike näitajate osas, mida on välispress aktiivselt kajastanud. On küsitud ka Eesti - Venemaa suhete kohta.
Tõenäoliselt Arco Vara aktsiale tuleb ka turutegija, kes hoiab väljas oma pakki teatud spreadiga. Kui suur on prognoositav turutegija paki suurus aktsiates ja kui suur ostu- ja müügihinna vahe protsentides? Kas võetakse ainult üks turutegija? Likviidsuse huvides võiks olla rohkem kui üks (pigem kolm) turutegijat ja spread võimalikult väike, nt 0,5%..0,75%.
Turutegemise leping on kavas sõlmida SEB Eesti Ühispangaga, tingimused on veel täpsustamisel. Teiste turutegijate osas pole ettevõte otsuseid veel langetanud
Mida kujutab endast täpsemalt Arco Vara Bulgaaria projekt? Ruutmeetrid, raha ehitusjärk, kõik asjasse puutuv. Püüdke palun võimalikult veenvalt, faktidele toetudes ümber lükata muljet, et tegu on lihtsalt kahe-kolme inimese kontoriga, ilma reaalse ja tõsise tegevuseta; lihtsalt selleks, et jätta siinmail muljet rahvusvahelisest haardest.
Arco Imoti EOOD alustas Bulgaaria kinnisvaraturul tegutsemist 2006. aasta märtsis. 2007. aasta märtsi lõpuga töötab meil büroos 21 inimest. Täpsemat infot meie büroo tegevuse kohta leiate: www.arcoreal.bg.
Aprilli lõpus sõlmisme lepingu esimese arenduspotentsiaaliga kinnistu sisseostmiseks Sofia kesklinnas Manastirski Livadi piirkonnas. Detailplaneeringu alusel kinnitatud ehitusõigus näeb ette 26 239 m2 kasulikku pinda. Loodan, et oli piisavalt veenev.
Millal võiksid Teie uutel sihtturgudel (Ukraina, Bulgaaria, Rumeenia) hakata toimuma sarnased arengud Eesti 2005-2006 kinnisvaraturule? Kui suure turuosa loodate eelmainitud riikide kinnisvaraturgudel haarata? Mis saab laienemisplaanidest, kui IPO ei märgita täis?
Nimetatud riikide peamiseks probleemiks on asjaolu, et inimesed ei saa pankades laenu kuna nende sissetulekud on nn. mustad või siis palgad väga väikesed. Täna on näiteks Bulgaarias eluasemelaenude suhe SKT'sse ca 4 korda madalam kui Eestis. Kui palgad tulevad ümbrikutest välja ja inimesed muutuvad laenuvõimeliseks, siis hakkavad hinnad väga kiiresti tõusma. Küsimus on ainult: millal see juhtub. Seda kõike oleme me Balti riikides juba kogenud.
Millega põhjendate Ida-Euroopa ja Venemaa kinnisvara ruutmeetrihindade ebamääraselt kõrget taset võrreldes keskmise palgaga (kui võrrelda lääneriikide sama näitajat), kas siin pole oht, et kui välisraha sissevool pidurdub, võib see üleshaibitud hind majandustele halvasti mõjuda? (Nendele turgudele te ju plaanite investeerida).
Kinnisvarahinnad Ida Euroopas on eriti kõrged just Venemaa suurlinnades. Bulgaaria, Rumeenia pealinnades on Eestiga võrreldes ruutmeetri hinnad suhteliselt odavad võrreldes meie Eesti hinnatasemeid. Kui võrrelda raha sissevoolu, siis Bulgaarias ja Rumeenias on olemas kõikide suurte Euroopa pankade esindused. Balti riikides on tänu turuväiksusele sisenemisbarjaarid suured ning meie oleme ainult Skandinaavia pankade huvisfääris. Balkani maadel on kohal pangad nii Itaaliast, Kreekast, Prantsusmaalt, Saksamaalt jne. Seega julgen väita, et huvi kinnisvarasektorit finantseerida on kindlasti olemas ja konkurents on veelgi tugevam kui meil.
millist diskontoväärtust kasutasite kompanii hindamisel lähtudes olemasolevate projektide tulevastest kassavoogudest ja miks teenussektor on 1.kvartalis oluliselt vähem teeninud, kui aasta tagasi?
Kinnisvarainvesteeringute hindamisel oleme kasutanud Arco Vara väliseid hindajaid ning tehtud eelduste kohta leiate informatsiooni meie majandusaasta aruandest. Teenindusdivisjoni müügitulu on I kvartalis kasvanud, kuid väiksem kasumilikkus on tingitud uutel turgudel avatud kontorite käivitamise kuludest.
Üldiselt tullakse börsile sellepärast, et kindlustada endale knopka istumise alla, et tuntaks pidevat vajadust kasvada ja aktsionäridele kasumit toota.
Mul on lühiajaliselt üle 200 000 krooni. Kas te soovitate mul osta Arco Vara aktsiad, et kuu aja pärast sama või natuke rohkem või vähem välja võtta?
Arusaadavalt ei tohi ja ei taha ma soovitusi investeerimisel Arco Vara aktsiatesse jagada. Soovitan hoolikalt tutvuda meie prospektiga ning teha oma järeldused sealt.
Oleme Arcole kuuluva maja rentnikud. Teie firma jõhker stiil tekitab austalt öeldes suurimaid küsitavusi börsifirma edukuses. Tähitud kirjadele ei vastata, ükski firma esindaja maja rahvaga kohtuma ei tule, raamatupidaja saadab jätkuvalt absurdselt suuri ja kehtiva lepinguga sügavas vastuolus olevaid arveid. Pärast maja üleminekut Arcole tõusid kommunaalkulud 3-kordseks, keegi aga seda mingite konkreetsete andmetega ei põhjenda. Tundub kehtivat printsiip, et rent = puhaskasum ja kõik muud kulud suratakse kommunaalide alla. Kui keegi julgeb protesti avaldada, öeldakse talle torus, kui ei meeldi, minge majast minema! Selline stiil lubab järeldada ----- läbikukkumist börsil, sest jõhkra ahnitsemise ja oma partneritesse ülbe ja üleoleva suhtumisega elus kaugele ei jõua ettevõttel läheb tulevikus kehvasti. Sellega võiksid kõik tulevased investorid ka arvestada.
Kahjuks ei oska konkreetseid asjaolusid teadmata antud väite paikapidavust kommenteerida. Kui Teil on pretensioone, siis tuleb need kindlasti meile vastav vormis esitada ja küsimused saavad lahenduse.
Millised on teie personalipoliitika plaanid uutel sihtturgudel?
Esimene kuldne reegel on see, et Arco Vara ei maksa ümbrikupalka, mis antud turgudel on väga levinud. Me ehitame oma uutes riikides olevad kontorid üles kohalikele inimestele ja seega on personalipoliitika mõneti erinev, arvestades kohalike olusid. Põhipunktides on meie printsiibid samad ning otsime noori, aktiivse eluhoiakuga inimesi, kes tahavad ennast meie sektoris tõestada ja pakume eelkõige tulemustest sõltuvat palka, mis on meie sektoris levinud tavaks.
Miks lahkub firmast vahetult pärast IPOt finantsdirektor?
Sulev Luiga on ära teinud väga suure töö meie finantsarvestuse arendamisel ja tänasele tasemele viimisel. Kunagi, kui Sulev Arco Vara'sse tööle asus me leppisime kokku, et Sulev töötab finantsjuhina kuni ettevõtte börsile viimiseni. See hetk on saabunud ja usun, et Aarel on hea alustada, võttes üle hästi toimiva meeskonna.
Miks just Arco vara töötajatel on ülbe ja kalk kuulsus? Kui tuleb odavam trahvi maksta, rikutakse lepinguid. Viitan siin näiteks olukorrale, kus inimesed olid korterid broneerinud, kuid kuna turuhind oli tõusnud, maksti neile sümboolne trahv ja müüdi korterid kolmandatele. Tean ainult ise vaid ühte inimest teie firmast, kuid ka tema vastab täpselt sellisele iseloomustusele. Kas te ei karda, et kinnisvaraturu jahenedes muutub siiski oluliseks mitte ühekordsetest tehingutest vere imemine, vaid üleüldiselt head suhted ja usaldusväärne maine?
Usun, et viitate Kolde korteite juhtumile ja täpsustan siin asjaolu, et kõik Kolde tänava ostjad said korterid kokkulepitud hindadega ja tänaseks on kõik vastavad notariaalsed lepingud ka sõlmitud. Ettevõte kannatas tänu kasvanud ehitushindadele miljonitesse kroonidesse ulatuvat kahju, kuid me pidasime oma sõna ja teeme seda ka tulevikus.
Lugesin diagonaalis teie 2006 aasta majandusaruannet. Mis seal salata - asi on hapu. Mina küll reaalset kasumit ei näe. Laenukoormus on pea kahekordistunud, mingid varade üleshindamised "õiglase väärtuse" jutu all jne. Mulle tundub, et IPO on teie ainus päästerõngas, muidu on ikka hapnik väga kinni, aga noh, egas raha pole maailmast otsa saanud...
Küsimust nagu polegi, pigem omapoolne kommentaar. Kui aega ja julgust, apelleerige.
Soovitan sellisel juhul vähemalt diagonaalis lugeda ka meie prospekti. Laenukoormus on kinnisvaraettevõtte kohta adekvaatne, hindamised tehtud vastavalt nõuetele sõltumatu eksperdi poolt. Lisaks tahan mainida, et keskmiselt võtab ühe kinnisvaraprojekti arendamine aega kuni 6 aastat, seega meie ühe aasta finantstulemuse baasil ainuüksi järeldust teha on kindlasti ennatlik. Kinnisvaraettevõtete puhul vaadatakse peamiselt ettevõtte maaportfelli atraktiivsust ja selle tulevikupotentsiaali, mitte ühe konkreetse aasta aruandeid. Seega veelkord on soovitus lugeda prospekti, kus saate maaportfelli osas adekvaatse ülevaate.
Millal Arco saab lõppude lõpuks valmis korraliku Kivi-Vigala geodeesia?
Kahjuks ei oska kommenteerida kuna ei oma hetkel vajalikku taustainformatsiooni.
Miks on Eestis maaklerteenus nii kõrgelt maksustatud?
Kinnisvaramaakleri teenuse hinnataset ei ole kuskil seadusandlikul tasandil reguleeritud ja seega hind kujuneb vabalturul. Näiteks võrreldes Lääne-Euroopa riikidega on meie vahendusteenuse tase protsentuaalselt madalam kuna seal on erinevad maaklerite ühendused hinna kokkuleppinud ja selle järgi toimitakse.
Reklaamite, et olete laienenud Rumeeniasse ja Bulgaariasse ja see peaks olema see maasikas mille pärast Arco aktsiat osta. 200 000 krooniga võib ükskõik missugusesse maailma riiki luua kinnisvarakontori. See ei ole ju suur raha, et investoritele meelepärast ettevõtte laienemist näidata. Prospektis mainite Sofia projekti Manastirski Livadil - prospekti info põhjal sain sealse arenduse võimalikuks ruutmeetri omahinnaks 1700 euri. Praegune selle piirkonna hinnatase küll ei toeta seda et sealt mingit kasumit tuleks. Kuidas kommenteerite- kas see Balkanimaade jutt ei ole mitte bluff?
Kui iga aasta soetatud kinnisvara ümber (üles) hinnata ja seda selliselt bilansis kajastada - kas see ei ole pettus kuna bilanss ei kajasta tegelikku olukorda?
Arvestades praegust turusituatsiooni Eestis-Lätis ja kinnivarapakkumiste üleküllust ning elanikkonna võimetust tõusvate hindadega kaasa minna siis kui suures osas hindate Arco projekte mis on sisuliselt hapuks läinud?
Ma ei oska kommneteerida milliseid eeldusi kasutades te olete jõudnud tulemuseni 1700 EUR/m2, kuid kindlasti meie kohalike spetsialistide arvutuse alusel hind selline ei ole.
Mis puudutab kinnisvara õiglase turuväärtuse ümberhindlusi, siis siin on oluline märkida, et meil on väga palju selliseid kinnisvaraobjekte, mida ümber ei hinnata, mis klassifitseeruvad varudesse (näiteks elamuarenduse maad) või siis põhivaradesse nagu näiteks need hooned, mida Arco Vara ise kajastab.
Arco Vara käimasolevate projektide müük läheb igati edukalt ja ca. 80% korteritest on maja valmimise ajaks müüdud. Meie Kolde tänava korterite hinnad on järjest tõusnud ning huvi on suur. Tasub arvestada, et Arco Vara on ainuke kinnisvaraarendaja Balti riikides, kellel on niivõrd suur oma müügiüksus nii Riias kui Tallinnas.
Millised teada olevad suured tegijad märgivad/märkisid arco vara aktsiaid? Milline on teie prognoos esimese kauplemispäeva lõpuks?
Antud küsimust ei saa ma kommenteerida.
Nüüd kui IPO on lõpuks välja kuulutatud, siis võib vist juba ka minevikust rääkida. Huvitavad sellised asjad, et kas pronksõduri ümber toimunu mõjutas teie IPO plaane. Kas tänu sealt tulnud halvale sentimendile lükkasite ka reaalselt IPOt natuke edasi? Kas roadshowl suurinvestorid pöörasid sellele tähelepanu.
Kuna IPOst spekuleeriti juba ammu (võibolla isegi enneaegselt), siis millal tegelikult tuli reaalne otsus, et jah nüüd tuleb IPO? Kui kaua ettevõtte börsiletoomise protsess aega võttis ja kas see oli väga keeruline?
Eesti - Venemaa suhted on meil roadshowl paaril korral teemaks tulnud, kuid seda pole eriliseks riskiks peetud, pigem on huvi tuntud, mida me ise asjast arvame. Ettevõtte börsile toomise protsess on pikk ja ühest aega on siin raske välja tuua. Me oleme Arco Vara kujundanud juba mitu aastat nn. börsivalmiduseks ja nagu Sulev Luiga ütleb, peab iga ettevõte olema nii hea, et võiks kiirelt börsil ennast noteerida. Selle printsiibi järgi oleme ka käitunud.
Te ise tunnistate eestikeelses porspektis, et Arco Vara on oma tipul, siis miks ma peaksingi oma raha Teie firmasse investeerima, kui Te ise tunnistate seda, sest tipule järgneb ju alati langus?
Vastupidi, meie tugevused hakkavad alles nüüd avalduma ja olles ühe mäe otsa roninud on meil silme ees juba uued ja kõrgemad tipud.
Jõudu Eesti tutvustamisel laias maailmas. Milline on suurte Lääne fondihaldurite teadmine tänasest Eestist, kas pronkssõdur on ka teemaks tulnud ?
Teadlikkus Eestist ja Balti riikidest on olnud üllatavalt hea. Kui Skandinaavias on see tavaline, et meie olukorda teatakse hästi, siis minu jaoks tuli teatava üllatusena New Yorgi investorite head teadmised meie majandusest. Järgmine kohtumine algab 40 minuti pärast ja usun, et saan selles veelkord veenduda.
Kui sa oled aktsionär ja äri kasvu kõvasti usud, siis sa võtad laenu ja ei raatsi aktsiaid jagada. Teie miskipärast müüte. Miks? Võlakirjaemissiooniga saaks sellise raha ju kätte küll (BIG tegi aprillis 700Miot). Või puudub Teil soov raha tagasi maksta? Või veel hullem, pole see äkki lihtsalt võimalik?
Arco Vara on teinud mitmeid edukaid võlakirja emissioone. Küsimus on minu hinnangul kasvamise mastaapides. Juhul kui tahad asja ajada suurelt, mis on meie ambitsioon ja tahe, on omakapitali laiendamine läbi aktsiate noteerimise igati mõistlik tegevus.
Millised on turud on täna Arco jaoks veel aktuaalsed ? Kas Venemaa mõte on maha maetud ? Kasahstan oma tohutu potentsiaaliga?
Arco Vara on oma laienemise ambitsiooni seadnud nendele riikidele, mis omavad kiireid majanduskasvu eeldusi. Usun, et meil jätkub aastateks tegevust nii Balkanil, Ukrainas kui ka Balti riikides, kus kõikjal leiab täna häid investeerimisvõimalusi.
Milline praegusest arendustest on Arco portfellis suurima potentsiaaliga ?
Arco Vara on investeerinud peamiselt kesklinna projektidesse ja kõik need projektid omavad tänu oma unikaalsele asukohale väga head potentsiaali. Teiseks oleme me väga oluliseks pidanud avatust merele, mida sümboliseerivad meie projektid nagu TOP, Tivoli, Ahtri ja Laeva tn, Kolde ja Paldiski maantee.
Teie IPO õige aeg investori seisukohast vaadates on ikka päris mitu kvartalit hiljaks jäänud. Praegu küll Arco aktsiat osta ei ole mõistlik. Eesti ja Lätis hakkab äri rahunema, Balkanil aga läheb arendusprojektide käivitamisega veel mitmeid aastaid. Olukorra muudab kriitilisemaks ka asjaolu, et suuromanikud jätavad endale napilt üle 51%. Ülejäänud saab turg. Selline üpris suur free float on muidugi hea likviidsuse seisukohast, kuid paneb siiski küsima MIKS? Miks te ei teinud IPOt börsinõuetest tuleneva minimaalse võimaliku +25% free floatiga. Suur free float, omanike Bentleyd, konjunktuuri tipp. Väga alarmeerivad märgid investorile.
Nõustun, et suurem vabalt kaubeldavate aktsiate osa muudab aktsia likviidsemaks ja meie eesmärgiks ei ole pelaglt free float'i miinimumkriteeriume täita.
kui palju Arco Vara kasumist on tekkinud (= tekitatud) läbi varade ümberhindamise? Kas selline kasumi genereerimine ikka on vastavuses raamatupidamise seadustega, mis minu meelest nõuavad praegu, et varasid näidataks soetusmaksumuses?
Arco Vara finantsaruandlus on koostatud kooskõlas IFRS nõuetega. Meil on kolme tüüpi kinnisvara:
1. Kinnisvarainvesteeringud, mis hinnatakse igal bilansi päeval õiglasesse turuväärtusesse.
2. Varud nagu näiteks elamuarenduseks soetatud kinnisvara, mis on seotusmaksumuses.
3. Põhivara, mida samuti ümber ei hinnata.
Tänud vastuste eest!
Tänan küsimuste eest, peatse taaskohtumiseni!
|
